2025年、不動産取引に新たなルールが導入されることをご存知ですか？その中でも注目されるのが「囲い込み」に対する規制強化。不動産会社が自社取引を優先するこの慣習は、売主に思わぬ不利益をもたらしてきました。知らないと損をする可能性があるこの問題。売主としてどのように備え、リスクを回避すればいいのでしょうか？この記事では、囲い込みの具体的な問題点と、売却を成功させるための実践的な対策を解説します。
囲い込みが売主に与える2つの大きなデメリット
1. 売却価格が下がりやすくなる
囲い込みがあると、物件の情報が広く知られず、購入希望者の数が限られてしまいます。そのため、買い手同士で競争が起きにくくなり、結果的に売却価格が下がることがあります。特に人気エリアでは、入札が期待できず、売主にとって損になる可能性が高いです。
2. 売却期間が長期化するリスク
囲い込みによって、物件を見てもらえる買い手の数が減ると、売却にかかる時間が長引くことがあります。その間に、維持費や税金がかさみ、最終的には物件の価値が下がってしまうこともあります。
2025年の規制強化で何が変わるのか？
2025年から、不動産取引に関する新しいルールが始まります。これにより、売主が受ける影響も変わります。具体的には次のような点がポイントです
情報を公開することが義務化される
不動産会社は、物件情報を他社にも共有する必要があり、囲い込みができなくなります。これで、売主がより多くの買い手と出会える仕組みが整います。
売主への報告が強化される
売却の進み具合や、どのように情報が公開されているかを、不動産会社が売主に詳しく説明する義務が追加されます。
囲い込みを避けるための売主が取るべき2つの対策
規制が強化されるとはいえ、売主自身が囲い込みを避けるためにできることがあります。
1. 自分に合った媒介契約を選ぶ
媒介契約の種類によって囲い込みのリスクが変わります。以下の特徴を理解して、目的に合った契約を選びましょう
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に物件を依頼できるため、囲い込みのリスクが最も低いのが特徴です。これにより、多くの買い手に物件情報が届きやすくなります。しかし、複数の会社に依頼するため、積極的に売却活動を行わない不動産会社も存在する点は注意が必要です。
✓こんな人にオススメ
・物件をできるだけ多くの人に見てもらいたい方
・競争を促進して、より高い価格で売却したい方
専任媒介契約
1社にのみ依頼します。他社の干渉がないため、売却計画に対して一貫性が持てる一方で、情報が広く公開されない場合、買い手の数が限られてしまうリスクもあります。
✓こんな人にオススメ
・一貫した売却戦略で、しっかりとサポートを受けたい方
・信頼できる不動産会社に任せて、安心して進めたい方
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、物件を1社の不動産会社にのみ依頼する契約です。この契約では他社の干渉を受けずに、売却計画を一貫して進めることができます。しかし、売却活動を行う不動産会社が1社のみなので、物件情報が広く公開されず、買い手が限られるリスクがあります。
✓こんな人にオススメ
・信頼できる不動産会社に全て任せて、手間を減らしたい方
・一貫したサポートを重視し、安心して進めたい方
2. 信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを基準にすることをおすすめします
・他社との情報共有やポータルサイトでの公開実績が豊富かどうか。
・売却計画や進捗を透明かつ詳細に説明してくれるか。
・過去の実績や口コミで信頼性が確認できるか。
実例で見る囲い込みを避けた成功事例
成功例：専任契約を結んだAさん
Aさんは専任媒介契約を選び、信頼できる不動産会社に依頼しました。結果として、会社が他社との情報共有を積極的に行い、物件情報を広範囲に公開。そのおかげで、購入希望者が複数現れ、価格競争が発生し、予定より20%高い価格で売却できました。
失敗例：専属専任媒介契約を結んだBさん
Bさんは専属専任媒介契約を結んだものの、不動産会社が情報公開に消極的で、買い手が1社しか現れませんでした。その結果、適正価格に達することなく、売却価格が予定より15%低くなってしまいました。
まとめ：売主が最善の結果を得るために
2025年からの規制強化は囲い込みリスクを減らす重要な一歩ですが、売主ができる対策を講じることで、さらに良い結果が得られます。媒介契約を慎重に選び、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。
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